Jun 20, 2019

Vad gäller vid omförhandling av hyreskontrakt


För att höja hyran eller ändra något annat villkor i hyresavtalet med en lokalhyresgäst krävs att en bostadsrättsförening omförhandlar hyreskontraktet mellan föreningen och lokalhyresgästen. Detta kallas att föreningen i egenskap av hyresvärd gör en uppsägning för villkorsändring. Bestämmelser om omförhandling finns i hyreslagen, 8 kap. och 12 kap. Jordabalken.

Det är viktigt att vara noggrann vid en omförhandling då det finns en rad aspekter att ta hänsyn till.  En ändring av ytan kan t.ex. inte ske genom en villkorsändring, då det blir fråga om ett helt nytt hyresobjekt. En första förutsättning för att omförhandla ett avtal är att göra uppsägningen i rätt tid och till rätt person. Det finns vidare vissa formella bestämmelser om uppsägningens innehåll. Iakttas inte bestämmelserna är uppsägningen ogiltig. Följden blir att hyreskontraktet mellan föreningen och hyresgästen förlängs utan möjlighet till att höja hyran eller förändra villkoren i avtalet förrän efter den nya hyrestidens utgång. Det kan innebära att föreningen går miste om intäkter under en period som i normalfallet är 3 år. Det åligger styrelsen att se till att föreningens ekonomi är i balans.

Det är viktigt att föreningar med jämna mellanrum omförhandlar sina lokalhyresavtal för att dels avtalsinnehållet ska motsvara vad som är betingat på marknaden och dels för att se över bestämmelser som kan behöva anpassas till nya verksamheter eller ändringar i lokalen. En  förening som balanserar på gränsen till oäkta (se tidigare frågor och svar från juristerna), ska man dock vara försiktig med att höja hyran för mycket för att inte riskera den skattemässiga statusen. Vi hjälper er att göra rätt bedömning.

Vid en omförhandling av hyran har föreningen rätt att ta ut en marknadshyra. En bostadsrättsförening bör inhämta underlag som styrker den begärda hyran för att inte riskera att
bli skadeståndsskyldig för det fall föreningen begär en för hög hyra. SBC samarbetar med duktiga hyresbedömare som kan bistå föreningen med detta. En uppsägning för villkorsändring där något av villkoren är oskäligt utlöser det s.k. indirekta besittningsskyddet som innebär att lokalhyresgästen visserligen måste flytta, om uppsägningen är korrekt, men får rätt till skadestånd av föreningen. Är det en lönsam verksamhet i lokalen kan skadeståndet uppgå till miljonbelopp och alltid minst en årshyra enligt lagen.

När väl uppsägningshandlingen är upprättad och de nya villkoren är bestämda krävs att hyresgästen delges uppsägningen. Det finns särskilda bestämmelser för delgivning av såväl juridiska som fysiska personer. Om inte bestämmelserna om delgivning iakttas är uppsägningen utan verkan.

SBC:s Sveriges Bostadsrättscentrums jurister är väl insatta i bestämmelser om lokalhyresförhållanden och kan hjälpa till med uppsägning, förhandling, hyresbedömning via samarbetspartners samt upprättande av nya avtal. Har föreningen en ny hyresgäst som behöver anpassa lokalen till en viss verksamhet eller vill ni undersöka om ni kan öka intäkterna till föreningen genom omförhandling? Tveka inte att rådfråga våra jurister.





  • Sep 10, 2019

    För lågt sparande i många bostadsrättsföreningar

    Ekonomi Var femte bostadsrättsförening sparar idag för lite. Det innebär att de har lägre månadsavgifter än vad som är rimligt. Den genomsnittliga bostadsrättsföreningen mår dock bra, även om riskerna ökat de senaste åren. Det visar en ny rapport från HSB Stockholm.
    80
  • Sep 16, 2019

    5 saker att tänka på när fastighetens yttre ska renoveras

    Nyheter Det finns många fördelar med att renovera fastighetens yttre under vår och sommar, då vädret är mer tillåtande. Men planerar du att renovera fasad, balkong eller innergård nästa år är det dags att börja redan nu. Här är fem saker du inte får missa – och ett tips som gör att du slipper bekymra dig alls.
    13
  • Sep 13, 2019

    Snart skärps straffen för den som hyr ut svart

    Lagar & Regler Från och med den 1 oktober ändras lagen och hyresgäster som hyr ut sin bostad i andra hand utan tillåtelse från värden kan förlora sitt kontrakt. Den som tar ut alltför hög hyra kan bli uppsagd utan varning. I värsta fall kan straffet bli fängelse.
    56
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Underhållsplanering

    I det här avsnittet pratar Johan Flodin med Anni Carpelan, utvecklingschef på Fastighetsägarna Stockholm, om vad en underhållsplan är och hur en bostadsrättsförening lyckas med sitt underhållsplaneringsarbete.
    70

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    1117
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    1369
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    1207