Oct 15, 2021

Bygga om vinden, vad ska vi tänka på?


I vår förening har vi en vind som idag används till förråd. Den är oisolerad och en del av den har även en gång i tiden använts som torkvind. För ett år sedan la vi om taket och vi funderar nu på om vi ska låta inreda vinden och kanske göra vindslägenheter. I styrelsen går dock åsikterna isär och vi står nu villrådiga. Vad bör vi göra?

En lyckad vindsombyggnation eller försäljning kan göra föreningen skuldfri och avgiftsfri många år framåt och i bästa fall kan medlemmarna även få en skattefri återbetalning på del av sin insats. Men kraven är många, här kan du ta del av SBCs expertråd och tips för ett lyckat projekt.

Många fördelar för den som tar vara på vindsutrymmet

För bostadsrättsföreningar finns det flera fördelar med att ta vara på vinden. Om den görs om till bostäder så kommer husets tak att isoleras vilket innebär en bättre energihushållning, vidare får föreningen en utspädning av andelstalet vilket innebär att fler är med och delar på de gemensamma kostnaderna vilket resulterar i en lägre avgift för de boende  – alternativt ett högre avgiftsuttag för föreningen genom ytterligare en betalande bostadsrättsyta, och sist men inte minst så får föreningen ett kapitaltillskott vid avyttring av ytan. 

Tips innan ni sätter igång

Vid en vindsombyggnation är kraven många. Det gäller att tillgodose krav på bland annat tillgänglighet, brandsäkerhet, akustik och ventilation och det gäller att företa åtgärder i rätt ordning. En vindsombyggnation bör t.ex. göras innan en takomläggning då ombyggnationen vanligtvis medför stora ingrepp i taket som då behöver läggas om på nytt. 

En vindsombyggnation kräver alltid ett stämmobeslut då det rör sig om en väsentlig ändring och ofta även i anspråkstagande eller flytt av vindsförråd som berör enskilda medlemmar. I det senare fallet krävs ibland också kvalificerad majoritet och hyresnämndens tillstånd. Utan ett formellt riktigt stämmobeslut riskerar föreningen att tvingas återställa. Områdets detaljplan måste tillåta ombyggnationen och i de allra flesta fall krävs bygglov. 

Det innebär att en styrelse har många frågor att hantera på vägen till en lyckad vindsombyggnation och för att ha rätt beslutsunderlag rekommenderar vi att föreningen låter ta fram en förstudie som styrelsen kan använda som beslutsunderlag. Lämpligast anlitar föreningen en extern oberoende projektledare på konsultbasis för framtagandet av förstudien.

Att sälja ombyggnadsrätten till ett företag

De flesta föreningar väljer att sälja av ombyggnadsrätten till ett företag (oftast en entreprenör) som blir tillfälligt medlem i föreningen och som sin tur avtalas att bygga om vinden. Detta innebär dock att stadgarna ibland måste ändras för att tillåta juridisk person som medlem. Genom att sälja av minimerar styrelsen risken och överlåter vinstspekulation vid försäljning av den färdiga vindslägenheten till köparen. Det är dock viktigt att föreningen gör klart vad och hur de tänkt sig den kommande vindsombyggnationen; vilka förändringar de kan tänka sig och vad vindsombyggnationen ska resultera i, t ex antal lägenheter, det yttre utseendet på husets tak osv. 

Avtal behöver skrivas i flera steg (bland annat upplåtelseavtal och genomförandeavtal) och det är viktigt att ta hjälp av en bostadsrättsjurist i detta. En extern projektledare på konsultbasis hjälper föreningen med frågeställningarna och försäljningen av ombyggnadsrätten tillika upphandlingen av en entreprenör för genomförandet. Det är då lämpligt att föreningen adresserar näraliggande underhållsåtgärder i tid som i sådana fall kan bakas in i entreprenaden.

Att sälja råytan till en eller flera medlemmar

Ett annat sätt är att sälja av råytan till en medlem eller flera vars lägenheter är under vinden, med syftet att koppla ihop medlemmarnas lägenheter med en trappa eller liknande med den nya vindsyta de köpt. Detta är en möjlig lösning på tillgängligheten om det saknas hiss i trapphuset. 

Vanligtvis överlåter då föreningen till medlemmen att driva entreprenaden.  Entreprenaden kommer i detta fall att klassas som en konsumententreprenad och föreningen ska då  betänka vilken inverkan det kan ha på garantier och försäkringar. I detta scenario är det viktigt att tidigt adressera frågan kring vem som ska söka bygglov. Vi rekommenderar att föreningen anlitar extern hjälp för att kontrollera att ombyggnationen sker korrekt enligt byggnormer, då man i ett senare skede blir ansvarig enligt föreningens stadgar för det inbyggda.

I föreningens egen regi

Ett tredje sätt är att göra en vindsombyggnation i egen regi. Emellertid innebär detta att föreningen (läs styrelsen) själva måste finansiera ombyggnationen och därmed riskera föreningens ekonomi. I detta fall är rådet att ta hjälp av upphandling och projektledning på konsultbasis, då föreningar vanligtvis har begränsad erfarenhet av att agera som en van byggherre/beställare.

 

Om SBC

Vi på SBC är specialister på att hjälpa bostadsrättsföreningar i alla frågor och erbjuder både juridiska tjänster och projektledningstjänster (bl.a. förstudier, upphandling och byggprojekteldning) på konsultbasis åt föreningar m.m.. Går ni i tankar på en vindsombyggnation kan ni enkelt få oberoende och trygg hjälp.

Tveka inte att höra av dig till oss!

 

Med vänliga hälsningar

David Jost

Gruppchef projektledning

08-775 72 12 | david.jost@sbc.se

SBC– Mycket mer än fastighetsförvaltning

www.sbc.se



SBC




  • May 17, 2022

    Nya utmaningar för elbilsägarna

    Nyheter Försäljningen av elbilar har rivstartat 2022. Första kvartalet registrerades fler nya elbilar, än under samma period något tidigare år, visar färsk statistik från Trafikanalys som Garageportexperten har sammanställt.
    4
  • May 15, 2022

    Stigande räntor – fem tips till bostadsrättsföreningar

    Nyheter Hur påverkas bostadsrättsföreningar när räntorna stiger, och hur ska styrelser agera på en turbulent räntemarknad? HSB Stockholms finansspecialist Fredrik Näverfelt ger fem goda råd när oron ökar.
    22
  • May 15, 2022

    Vad är en samfällighet?

    Nyheter Det är inte helt ovanligt att bostadsrättsföreningar ingår i samfälligheter. Men vad är egentligen en samfällighet? Vi reder ut!
    10
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Vad är egentligen en bostadsrättsförening?

    Många personer bor i en lägenhet i en bostadsrättsförening utan att reflektera över vad en bostadsrättsförening egentligen är. Som bostadsrättshavare är du medlem i din bostadsrättsförening och har därigenom en unik möjlighet att påverka ditt boende och tycka till om föreningens verksamhet.
    201
  • Lagar & Regler

    Reklamera fel i bostadsrätt. När, hur och varför?

    Vid köp av fastighet och bostadsrätt uppstår ibland situationer där köparen efter tillträde upplever att bostaden inte håller måttet. Att i efterhand känna sig besviken över något i det förvärvade objektet är emellertid inte liktydigt med att man har rätten på sin sida.
    300
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1849

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Tips inför bostadsrättsföreningens stämma

    Solens strålar börjar värma och vi ser små snödroppar titta fram på vissa håll i landet. I många bostadsrättsföreningarna börjar det bli dags att planera inför den kommande ordinarie föreningsstämman. Här delar vi med oss av några tips inför stämman.
    129
  • Ekonomi

    Har du råd att bo kvar när räntorna stiger?

    I januari 2022 var den genomsnittliga rörliga räntan på nya avtal för bostadslån 1,43 procent. Men FEDs väntade besked om höjd ränta kan ses som en föraning om höjda räntor även i Sverige.
    142
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    4156
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    5454
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2727