Sep 8, 2021

Varning: Föreningens dåliga ekonomi kan ligga dold bakom en låg månadsavgift


Bostadsmarknaden kokar och efterfrågan på stora lägenheter tycks fortsätta enligt bostadssajten Booli. I köpprocessen hamnar dock föreningens ekonomi lätt i skymundan, något som kan få allvarliga konsekvenser om räntan stiger eller om fastigheten renoveras. Att utgå från att månadsavgiften är ett kvitto för huruvida föreningen har god ekonomi eller inte är därför riskabelt. Läs Boappas fem tips för en tryggare bostadsinvestering.

Är du i tagen att köpa en ny bostad och vill säkerställa att du gör en klok investering bör du alltid ta en titt på föreningens ekonomi. Här får du fem frågor och svar vilka hjälper dig att kolla upp de viktigaste delarna och gör att du slipper oönskade överraskningar. 

1. Är en låg månadsavgift det samma som att föreningen har god ekonomi?

Nej. Inte alltid i alla fall.

I idealfallet innebär en låg avgift att fastigheten har låga driftskostnader, att den är lågt belånad och att det finns en tilltagen reparationsfond. Men, det kan också innebära att föreningen valt att inte amortera av sina lån och att de underskattat behovet av att regelbundet lägga undan pengar inför kommande renoveringsbehov.

Om månadsavgiften är låg men fastigheten samtidigt högt belånad bör du därför vara beredd på att avgiften kommer höjas märkbart om räntan går upp. Om fastigheten dessutom är gammal och kräver omfattande renoveringar men föreningen saknar budget, är även det en indikator på att en kraftig avgiftshöjning är att vänta.

Så - Innan du jublar över den låga avgiften, ta en titt på belåningsgraden, föreningens amortering och kommande renoveringar.

2. Hur räknar jag på föreningens belåningsgrad och vad är rimligt?

Se till belåning per kvadratmeter.

Genom att dela föreningens lån med total bostadsyta får du fram belåningsgraden och du kan då utgå från följande tumregel:

  • 0- 5 000 kr/kvm - mycket bra
  • 5 000- 10 000 kr/kvm - bra
  • 10 000- 15 000 kr/kvm - okej om fastigheten är i mycket gott skick
  • 15 000- 20 000 kr/kvm - dåligt
  • 20 000 kr/kvm - mycket dåligt, undvik denna förening

Nyproduktioner har vanligtvis en högre belåningsgrad utan att ekonomin för den sakens skull är vanskött. Eftersom fastigheten är nybyggd finns det inga kostsamma renoveringar i närtid och belåningen kommer sänkas i takt med att föreningen amorterar. En fingervisning kan vara att de stora fastighetsutvecklarna brukar lägga sig på omkring 10 000 – 13 000 kr/kvm för sina nyproduktioner.

Äldre föreningar bör däremot ha amorterat av en del av sina lån och förväntas därmed ha en lägre belåningsgrad. 

Vissa föreningar har lokaler och kontor som tillhör fastigheten, om dessa hyrs ut har föreningen i regel en högre belåningsgrad utan att det för den sakens skull är negativt. Detta beror på att den uthyrda ytan inte är inräknad i beräkningen av kr/kvm. I dessa fall är det bra att få en uppfattning om hur stor yta dessa lokaler omfattar samt till vilken månadshyra dessa hyrs ut för.

3. Vad är en inre reparationsfond och måste en sådan finnas?

En inre reparationsfond är ett sparande bestående av avsatta pengar från medlemmarnas månadsavgift. Detta i syfte att finansiera kommande reparationer och renoveringar i medlemmarnas lägenheter. Den inre reparationsfonden är därmed öronmärkta pengar kopplade till varje enskild lägenhet och förs över från en bostadsägare till en annan vid en försäljning.

Det finns inget krav att föreningen ska ha en inre reparationsfond och idag är denna typ av sparande väldigt sällsynt. Dels på grund av att fonden kräver administration och dels för att de sparade pengarna sällan motsvarar den faktiska summan av vad en renovering kostar. 

Fonden, som även kallas “Inre underhållsfond”, härstammar alltså från en tid då renoveringar och reparationer i regel var betydligt billigare än idag vilket gör att de främst finns i äldre föreningar. Idag är det istället vanligare att den boende själv får spara ihop och bekosta sina inre lägenhetsreparationer. 

Saknas det en inre reparationsfond är det således inget att höja ögonbrynen för eller att oroa sig över. 

4. Vilken funktion har den yttre reparationsfonden?

Först och främst är det viktigt att förstå att den yttre reparationsfonden, eller “Yttre underhållsfonden” som den även kallas, inte är en fond i vanlig bemärkelse - det finns inga sparade pengar på ett konto. Den yttre reparationsfonden är istället endast en rad i balansräkningen vilken syftar till att jämna ut kostnaderna för underhåll rent bokföringsmässigt.

För att en förening ska kunna finansiera större renoveringar såsom stambyte och takomläggning är det dock viktigt att det avsättas kapital till den yttre reparationsfonden. Föreningar med mycket låg belåningsgrad kan naturligtvis ta lån för större renoveringar, men då finns en risk att medlemmarnas månadsavgift måste höjas om räntan stiger.

I föreningens stadgar är det angivet hur pengarna ska reserveras eller sättas av till den yttre reparationsfonden. En bra tumregel är att avsättningen ska motsvara de uppskattade kostnaderna för föreningens kommande underhåll vilka går att finna i underhållsplanen. En riktlinje är att det brukar landa på omkring 120-300 kr/kvm. Nyproduktioner har av naturliga skäl relativt lågt underhållsbehov och har dessutom ofta låga driftskostnader vilket gör att dessa föreningar inte behöver ha lika stor avsättningen till den yttre underhållsfonden jämfört med äldre föreningar.

Är du intresserad av en bostad i en äldre förening är det därför viktigt att se över när senaste stambyte skedde och om det finns behov för ny fasad, takomläggning, fönsterbyte eller hissreparationer närmsta tiden. Större renoveringar innebär nämligen ofta kostnader på mångmiljonbelopp vilket gör att föreningen bör ha en tydlig plan för hur dessa ska finansieras samt att det finns avsatt kapital i den yttre reparationsfonden.

5. Hur stor del av intäkterna ska motsvara räntekostnader?

Upp till 20% är en bra riktlinje. 

Varje månad går en del av avgiften, som medlemmar betalar in, till ränta för de lån som föreningen har. I årsredovisningens resultaträkning går det att se hur mycket av föreningens intäkter som går till ränta genom att jämföra räntekostnaden med nettoomsättningen (intäkterna). Vid nyproduktion kan kan räntekostnaden motsvara upp till 40% utan att det är dåligt, detta eftersom fastigheten är ny och kostnaden kommer att minska över tid. 

Annars gäller följande tumregel:

  • Upp till 20% = Välmående förening
  • 20 – 40 % = Helt okej om föreningen inte är i dåligt skick
  • 40 % eller mer = Väldigt riskabelt, speciellt om det är en gammal och sliten fastighet

Text: Boappa (SBAB)

https://boappa.com/se/hem/





  • Sep 27, 2021

    Projekt för ökad kännedom om ventilation

    Nyheter Vecka 37 startade en stor rikstäckande kampanj med namn Hur andas ditt hus? Det är branschorganisationen Svensk Ventilation som driver kampanjen i syfte att utbilda Sveriges befolkning om ventilation och vikten av ett bra inomhusklimat. Håll utkik efter kampanjens dekaler, de syns gärna i samband med en uteluftsgaller eller ett luftdon. Kampanjen sker främst digitalt men också fysiskt. Alla medlemmar som vill kan vara med och bidra till ökad kunskap.
    4
  • Sep 27, 2021

    (Nästan) allt du behöver veta om garage- och parkeringsplatser!

    Nyheter Tillgång till en garage- eller parkeringsplats är för många ett måste när de letar nytt boende. Frågor och funderingar kring garage- och parkeringsplatser är därför återkommande i en bostadsrättsförening. Vanliga frågor är hur tilldelningen av dessa platser fungerar och hur lång uppsägningstiden är. Gäller samma regler för garageplatser inomhus som för parkeringsplatser utomhus?
    5
  • Sep 27, 2021

    Vi kan bygga klimatneutralt redan i dag!

    Nyheter Framtidens hållbara bostadsbyggande är redan här, och det doftar trä. En ny rapport framtagen av Träcentrum Norr, TCN, visar att byggbranschen kan nå de högt ställda miljömålen genom att bygga med trä och därmed binda mer koldioxid. – Tack vare kolinbindningen i hus byggda med trästomme kan vi nå klimatneutralt bostadsbyggande redan i dag, säger Annica Lindbäck, hållbarhetsansvarig, Lindbäcks.
    7
Loading...

MEST LÄSTA

SENASTE NYTT

  • Lagar & Regler

    Regeln som kan ge lokalhyresgästen en möjlighet att komma ur sitt hyresavtal i förtid

    Det som i dagligt tal kallas Hyreslagen, rätteligen 12 kapitlet i jordabalken, innehåller ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan medgivande från hyresvärden. En överlåtelse som sker utan sådant medgivande kan leda till att hyresgästen förlorar sin hyresrätt.
    150
  • Lagar & Regler

    Fördelning av underhållsansvaret i en bostadsrättsförening

    Oavsett om det är normalt slitage eller en plötsligt uppkommen skada så står man ibland inför det faktum att någonting i bostadsrätten måste renoveras. Vem ska stå för kostnaden om mitt kök behöver bytas ut? Ska jag betala för en vattenskada i mitt vardagsrum för att ett rör börjat läcka i min grannes badrum? Vad är det egentligen som gäller?
    307
  • Ordföranderollen

    Stream I det här avsnittet berättar Ove Schramm, Fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och de formella kraven som finns på ordförande i en bostadsrättsförening. Han ger också sina rekommendationer hur en ordförande kan arbeta för att få till ett väl fungerande styrelsearbete. Intervjuar gör Johan Flodin, Brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.
    1055

I FOKUS

Nyheter från
våra partners
  • Ekonomi

    Bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för andrahandsupplåtelser

    Styrelser i många bostadsrättsföreningar har koll på att det numera finns en möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andrahand. Det har dock märkts av en osäkerhet kring hanteringen av denna avgift. Nedan ska redas ut vad som egentligen gäller.
    3426
  • Historisk återblick på bomarknaden: Så har Sveriges bostadspriser utvecklats de senaste 20 åren

    Efter flera år med stigande bostadspriser har uppgångarna saktat in under det senaste halvåret, men hur har prisutvecklingen på bostäder egentligen sett ut på längre sikt? I hela landet har villapriserna stigit med 249 procent på 20 år medan bostadsrättspriserna ökat med 579 procent. Upplands-Bro är den kommun där bopriserna stigit mest med hisnande 2 474 procent på bostadsrätter. Villapriserna har ökat mest i Stockholms kommun med hela 464 procent. Det visar Svensk Fastighetsförmedlings nya kartläggning.
    4422
  • Ekonomi

    Majoritet tror på fortsatt stigande bopriser

    En majoritet, 56 procent, av svenskarna tror att bostadspriserna fortsätter att stiga, vilket är en något högre andel än i höstas. Samtidigt är svenskarna kluvna om bostadsräntornas utveckling. Det visar en undersökning från Nordea på onsdagen.
    2451
  • Produktnyheter

    Problem med störande fåglar?

    Indiventa har efter stor efterfrågan tagit fram ett nytt fäste till sin populära fågelskrämma Drake.
    2161